Investiční byt je pro začínající investory do nemovitostí jedním z nejoblíbenějších způsobů, jak dlouhodobě zhodnotit peníze. Jenže stejně jako u každé investice platí, že výnos není nikdy samozřejmostí. Abyste vybrali opravdu dobrý investiční byt, je potřeba znát několik klíčových pravidel.
Tady je přehled těch nejdůležitějších.
1) Typ vlastnictví
Osobní vlastnictví
- nejjednodušší varianta
- lze snadno financovat mnoha způsoby
- možnosti pronájmu i rekonstrukce jsou bez omezení
- vysoká právní jistota
- lze použít jako zástavu pro financující banku (pro současnou, nebo další nemovitosti)
Pokud začínáte, je osobní vlastnictví obvykle nejjednodušší a nejbezpečnější cesta.
Družstevní vlastnictví
- nevlastníte byt jako takový, ale jen podíl v družstvu
- možnosti financování jsou omezené a složitější
- podnájem je možný pouze pokud jej povolují stanovy družstva, rekonstrukce jsou složitější
- nižší právní jistota
- nelze využít jako zástavu pro financující banku
2) Kupní cena
Velmi častá chyba investorů? Koupí byt příliš draze a pak se roky diví, že výnos „nějak nefunguje“.
Cena musí dávat smysl v poměru k:
Lokalitě
Technickému stavu
Očekávanému nájmu
Měsíčním nákladům
Tip:
Sledujte reálné ceny pronájmů v dané lokalitě – ideálně ty, které se opravdu pronajaly.
3) Stav bytu
Levný byt často znamená jediné: čeká vás rekonstrukce. A ta může být super investiční příležitostí – pokud ale víte, co děláte.
Před koupí si spočítejte:
- jak velký bude rozsah rekonstrukce
-
kolik bude rekonstrukce stát
- jak dlouho bude byt prázdný
- na jakou cílovou skupinu nájemců cílíte
-
zda a za jak dlouho se investice vrátí v nájemném
Když je nájemné v lokalitě nízké, předražená rekonstrukce nedává smysl, protože se vám investované peníze nikdy nevrátí a nájemce ji navíc ani neocení. Ale v dobré lokalitě může modernizace výnos z pronájmu zvýšit i o tisíce měsíčně.
4) Nájemce
Velmi důležitá otázka je, jestli se byt prodává s nájemcem nebo bez?
Pokud je v bytě nájemce, zjistěte si:
- Jaká je výše nájmu? Odpovídá trhu, nebo je nízká?
- Na jak dlouho je nájemní smlouva?
- Je nájemní smlouva na dobu neurčitou? (v tom případě zpozorněte – výpovědní doba je jiná a pravidla jsou mnohem přísnější)
- Jaká je platební morálka nájemce?
- Proč se byt vlastně prodává? Neutíká majitel od problémového nájemníka?
Tip:
Nebojte se požádat o doklad o zaplacených nájmech, výpisy, komunikaci nebo důvody prodeje. Nejen veškerá práva, ale i veškeré povinnosti týkající se nájemce přechází na vás jako nového majitele.
Když v bytě bydlí nespolehlivý nájemce, může se původně „výhodná koupě“ změnit na dlouhé měsíce stresu a statisícových nákladů.
5) Lokalita
U investičního bytu platí jednoduché pravidlo: Špatná lokalita = rizikoví nájemci.
Sledujte:
Občanskou vybavenost (blízkost MHD, obchodních možností, škol, nemocnice…)
Poptávku po nájmech v dané části (je bytů málo nebo naopak hodně?)
Dlouhodobý trend lokality (narůstá zde počet obyvatel nebo spíš klesá?)
Plány do budoucna v dané lokalitě (rozvojové plány, záměry města, nová infrastruktura…)
Lokalita ovlivňuje:
Výši nájmu
Jak rychle byt pronajmete
Jak spolehliví nájemci se budou hlásit
Budoucí růst ceny nemovitosti
6) Cashflow vs. růst hodnoty
To jsou dva rozdílné pojmy. Jaký je mezi nimi rozdíl?
Cashflow = částka, která vám z nájemného zbyde po odečtení všech nákladů. Může být pozitivní nebo negativní.
Pozitivní cashflow = po zaplacení všech nákladů zbývá kladný měsíční příjem z pronájmu. Jste tedy v zisku.
Negativní cashflow = Příjem z pronájmu nedokáže pokrýt všechny náklady a jste tak ve ztrátě, kdy zbylé náklady musíte doplatit ze svého.
Růst hodnoty = o kolik naroste hodnota nemovitosti v čase
U nemovitostí hraje růst hodnoty velkou roli a často bývá růstu hodnoty výraznější, než zisk z pronájmu. Proto je dobré při výběru investičního bytu dbát i na předpokládaný růst hodnoty a ten započítat do jeho výnosnosti.
Nezapomeňte taktéž na to, že nárůstem hodnoty roste i zástavní hodnota, kterou můžete využít pro nákup další nemovitosti.
Někteří investoři preferují primárně zisk růstu nemovitosti i za cenu negativního cashflow.
Ideální portfolio má obvykle kombinaci obojího – jeden byt „tahá“ cashflow, druhý roste na hodnotě.
Investiční byt není loterie. Je to strategie.
Pokud ho koupíte správně, získáte stabilní příjem i dlouhodobé zhodnocení peněz.
Pokud si nejste jistí, jak byt vybrat, jak spočítat výnos, vyhodnotit nájemce nebo nastavit strategii, pomůže vám odborná konzultace.
Jsem Michal Nepodal
Osm let jsem sloužil jako policista PČR na Blatensku a Strakonicku, poté jsem se naučil programovat a pracoval jako Software developer pro české i zahraniční firmy. Dnes chráním váš majetek i peníze jako realitní makléř. Profesionálně, lidsky a s důrazem na bezpečí.
Celý život pomáhám lidem a rád pomohu i vám.
Zajímá vás jakou hodnotu má vaše nemovitost?
Odhad ceny a konzultace je zdarma – bez podmínek, za každé situace.
Vyplňte formulář níže nebo mi zavolejte. Společně najdeme tu nejlepší cestu.
